TAND tối cao dự thảo hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc

TAND tối cao vừa có công văn gửi các TAND cấp cao, TAND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư để lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao về đặt cọc.

Công văn của TAND tối cao nhấn mạnh, việc góp ý đối với dự thảo là nhiệm vụ quan trọng, góp phần áp dụng thống nhất pháp luật. Vì thế, TAND tối cao yêu cầu các tòa án nghiêm túc thực hiện.

T.N

Thời điểm đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Theo dự thảo của TAND tối cao, thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại điều 116 của bộ luật Dân sự và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại điều 117 của bộ luật này.

Việc đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.

Ví dụ, các bên ký hợp đồng viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoản tiền cho bên chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền.

Vẫn theo dự thảo, trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu.

TAND tối cao lấy 2 ví dụ. Thứ nhất, các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận đặt cọc cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để bên nhận đặt cọc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận nhưng không thực hiện được cam kết. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Thứ hai, A có quyền sử dụng mảnh đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Hết thời hạn thỏa thuận, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B vô hiệu do A không thực hiện được việc giải chấp và ngân hàng không đồng ý việc chuyển nhượng. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B vẫn có hiệu lực.

TUYẾN PHAN

Xử lý sao nếu có tranh chấp đặt cọc?

Một nội dung quan trọng khác được đề cập trong dự thảo, đó là quy định về phạt cọc và không phạt cọc.

Theo TAND tối cao, phạt cọc là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền.

Trường hợp các bên không thỏa thuận phạt cọc thì trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu, bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Về mức tiền phạt đặt cọc, hiện dự thảo đưa ra 2 phương án. Thứ nhất, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức "một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc" quy định tại khoản 2 điều 328 của bộ luật Dân sự.

Thứ hai, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức "một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc" quy định tại khoản 2 điều 328 của Bộ luật Dân sự nhưng không vượt quá 5 lần mức tiền đặt cọc. Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá 5 lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng năm lần mức tiền đặt cọc.

Vẫn theo dự thảo của TAND tối cao, trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì việc xử lý được thực hiện tùy vào các tình huống cụ thể.

Ví dụ, trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 328 của bộ luật Dân sự.

Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Trường hợp khác được TAND tối cao hướng dẫn, là các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu. Khi này, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại điều 131 của bộ luật Dân sự…