Trong, ngoài nước đều mê
Mới nhất là Vincom, công ty vừa chính thức niêm yết trên sàn giao dịch TP.HCM ngày 19.9 vừa qua, góp thêm vào lực lượng khá hùng mạnh các CP liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang giao dịch trên thị trường như Công ty phát triển nhà Thủ Đức (mã chứng khoán THD), Công ty Hòa Bình (HBC)... Giá các CP này luôn có xu hướng tăng sau khi các công ty công bố những dự án sắp triển khai. Một nhà đầu tư đang sở hữu CP một công ty kinh doanh bất động sản giải thích về sự "đam mê" CP ngành này như sau: Nhu cầu nhà, đất, văn phòng cho thuê ngày càng nhiều, tỷ lệ thuận với giá cả mua bán, cho thuê. Chính vì vậy, lợi nhuận của các công ty này là "miễn bàn". Trên thực tế, điều này là có cơ sở.
Đại diện một doanh nghiệp chuyên xây dựng chung cư cao cấp tại TP.HCM bật mí, giá vốn 1m2 của một căn hộ được gọi là cao cấp hiện nay chỉ khoảng 4 - 9 triệu đồng/m2 nhưng giá bán ra ngoài trung bình ở thời điểm hiện nay dao động từ 12 - 16 triệu đồng/m2, lợi nhuận thu được từ việc xây dựng chung cư cao cấp lên tới 50%/giá vốn. Điều này lý giải cho hiện tượng các công ty đổ xô sang kinh doanh bất động sản. Với sức hấp dẫn kinh người này, không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài cũng "mê" CP bất động sản. Trên sàn giao dịch, các CP có liên quan đến bất động sản luôn rơi vào tình trạng hết room cho người nước ngoài.
Hầu hết các quỹ đầu tư lớn có mặt tại Việt Nam hiện nay đều mở quỹ đầu tư chuyên về lĩnh vực này. Cụ thể như VinaCapital với quỹ Vinaland, mục đích đầu tư vào thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang. Indochina Capital đã thành lập 2 quỹ bất động sản Indochina Land I & II với tổng vốn hơn 300 triệu USD...
Và những phát sinh khó lường
Mức sinh lời cao nhưng "chi phí ẩn", chi phí không hóa đơn chứng từ của ngành kinh doanh bất động sản cũng luôn xếp hạng nhất so với các ngành khác. Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh nhà than thở, có hàng trăm thứ "chi phí ngầm" kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án kết thúc. Những chi phí này "ai cũng biết" nhưng lại không thể nói ra được. Đó là chưa kể đến hàng loạt các chi phí công khai phát sinh trong quá trình thực hiện dự án. Tuy nhiên, các cổ đông thì không quan tâm đến điều này bởi họ kỳ vọng rất nhiều vào mức sinh lời của các dự án bất động sản. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đứng trước áp lực chia cổ tức cứ "đến hẹn lại lên". Thậm chí có doanh nghiệp "thà đi vay ngân hàng còn hơn phát hành thêm cổ phiếu" vì áp lực này.
Đứng từ góc độ khác, một chuyên gia tài chính phân tích, TTCK phát triển nhanh trong mối quan hệ liên thông với thị trường tín dụng, nhà đất. Vì vậy, khi TTCK có biến động, các thị trường còn lại cũng sẽ bị ảnh hưởng. Đơn cử như "cơn sốt" nhà, đất hồi tháng 3 đầu năm là do TTCK phát triển nóng, một số người trúng đậm chuyển sang đầu cơ nhà đất. Sau đó, khi TTCK điều chỉnh sâu, không ít khu chung cư chưa kịp đón "cơn sốt" đất ngắn ngủi này đã rơi vào tình trạng ế ẩm. Các chủ đầu tư buộc phải hạ giá thành nếu muốn đẩy nhanh số lượng căn hộ tồn để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án đều vay vốn ngân hàng).
Theo một thống kê chưa đầy đủ, có tới 70% các doanh nghiệp đang niêm yết hiện nay có chức năng kinh doanh bất động sản. Tại TP.HCM từ nay đến cuối năm sẽ cho "ra lò" hàng chục ngàn căn hộ. Nguồn cung dồi dào nhưng cầu thì chưa được xác định rõ ràng, vững chắc. Vì vậy, các nhà đầu tư khi mua chứng khoán bất động sản phải nhận định được giá là thật hay là giá đột biến trong từng giai đoạn như những "cơn sốt" ảo được tạo ra như từ đầu năm đến nay. Phải nhận định giá cả từng giai đoạn so với nền tảng của công ty có hợp lý hay không chứ không thể cứ "bất động sản không bao giờ lỗ" như suy nghĩ của rất nhiều người hiện nay.
Hà Khanh
Bình luận (0)