Hâm nóng thị trường bất động sản bằng cách nào?

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ:
Đã đến lúc phải giảm giá nhà đất

Mặc dù chủ động đề nghị các giải pháp để "cứu" các DN kinh doanh BĐS nhưng Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cũng nói rằng: "Các nhà đầu tư BĐS trước khi kêu hãy tự cứu lấy đồng vốn của mình, tại sao không chịu hạ giá nhà để kích cầu thị trường và thu hồi vốn?". Ông Võ cho rằng, thị trường BĐS hiện đóng băng là do giá của nó đang quá cao, vượt xa khả năng thanh toán của phần đông người dân có nhu cầu.

* Thưa ông, trong kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Chính phủ giảm nguồn cung cho thị trường, cụ thể là giảm diện tích đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, giảm quy mô các dự án nhà. Có nghĩa là Bộ cho rằng hiện tại, cung đang vượt quá cầu?

Thứ trưởng Đặng Hùng Võ

- Bản chất của việc này là do cầu trước đây là cầu giả, cầu nhiều do tích trữ, đầu cơ mà có nên bao nhiêu nhà đất cũng không đủ. Chúng ta tạo nguồn cung ứng với cầu giả đó nên dư thừa. Hệ thống chính sách pháp luật về đất đai mới đã làm được một việc là đưa cầu về cầu thật. Bây giờ không còn hàng đoàn người đến những vùng mới quy hoạch để tìm mua đất, người dân cũng đủ tỉnh táo để không còn đưa tiền tiết kiệm của mình vào nhà, đất. Và một bằng chứng của sự dư thừa này là hàng loạt những dự án đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội gần đây không có người tham gia.

* Ông lý giải thế nào về việc có đến 70% cán bộ, công nhân viên hiện đang có nhu cầu về nhà ở?

- Đây chính là hệ quả của cầu giả đã tạo ra một mặt bằng giá nhà đất quá cao, nó tăng nhanh đến mức chóng mặt khiến cho đại đa số người có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật về nhà đất hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nhà ở. Thị trường BĐS hiện nay về hiện tượng là khủng hoảng thừa nhưng bản chất lại không đúng như vậy. Để giải quyết việc này khó hơn nhiều so với giải bài toán khủng hoảng thừa đúng nghĩa. Thứ nhất cần những chính sách kích cầu, cái "cầu" thực bằng các biện pháp mua trả góp, trả chậm, thuê mua nhà... Thứ hai, nếu các DN kinh doanh BĐS thực sự bức xúc về việc ứ đọng hàng hóa thì họ phải hạ giá nhà thành phẩm.

* Hạ giá nhà, đất đang quá cao là mong muốn của cả nhà quản lý và người dân nhưng các nhà kinh doanh thì cho rằng, trong khi các nghĩa vụ tài chính đều tăng, không có lý do để họ có thể hạ giá sản phẩm?

- Trước hết phải khẳng định, tất cả các dự án nhà hiện tại đều được giao đất không thu tiền, nên không có mối liên hệ nào giữa việc điều chỉnh khung giá đất với giá nhà dự án quá cao. Có thể đưa ra đây 2 ví dụ để chứng minh rằng hoàn toàn có thể hạ giá nhà thành phẩm và các DN kinh doanh BĐS đang hưởng siêu lợi nhuận. Thứ nhất, cùng hạng nhà chung cư, ở Huế bán 4 triệu đồng/m2 sàn, ở các thành phố lớn, ví dụ Hà Nội trung bình từ 8-15 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch ở đây là cái gì nếu không phải là siêu lợi nhuận, giá thành xây dựng ở Huế và Hà Nội chắc chắn không khác nhau nhiều. Thứ hai, hãy làm một phép tính đơn giản, giá xây dựng nhà trung bình hiện ở mức 2,5 triệu đồng/m2, chẳng hạn với một khu chung cư 1.000m2 xây 10 tầng, tiền sử dụng đất tính cao làâ 50 triệu đồng/m2 thì mỗi m2 sàn phải chịu 500.000 đồng tiền đất, tổng cộng là 3 triệu đồng/m2. Nhà cao tầng phải đầu tư móng, thang máy... có thể cao hơn chút ít nhưng cũng không thể ở mức 10-15 triệu đồng, đúng không? Tôi khẳng định là giá nhà dự án hiện có thể hạ nữa mà không ảnh hưởng đến lợi nhuận của DN.

* Nếu muốn giá hạ thì phải tiếp tục tăng cung chứ không phải giảm cung như đề nghị của Bộ?

- Về mặt lý thuyết đúng là như vậy nhưng như trên đã phân tích, thị trường BĐS Việt Nam đã bị méo mó rất nhiều, thừa mà không phải là thừa, thiếu mà không thiếu. Vấn đề bây giờ phải tạm thời giảm cung để các dự án cũ giải thoát hết hàng hóa, trên cơ sở đó chúng ta sẽ cân đối lại cung cầu. Tôi chỉ nói đơn cử, riêng TP.HCM hiện nay có tới 4.000 DN kinh doanh BĐS và còn nhiều DN nữa muốn "nhảy" vào, nếu không tạm thời khoanh lại thì thị trường sẽ không thể chịu nổi, đổ vỡ tất yếu sẽ xảy ra.

* Nhưng những biện pháp mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra có vẻ như mang tính hành chính nhiều, nó trái với quan điểm cũng chính của Bộ rằng thị trường, kể cả là thị trường BĐS phải được điều chỉnh bằng các nguyên lý thị trường?

- Ngôn từ là như vậy nhưng để thực hiện nó, chủ yếu là áp dụng các biện pháp kinh tế. Chúng ta đang thừa nguồn cung trong khi nhiều người có nhu cầu lại không có khả năng tiếp cận. Đây chính là lúc cần Nhà nước tác động để cung gặp cầu. Các biện pháp có thể là phải sớm hình thành quỹ hỗ trợ phát triển nhà dành cho những người có nhu cầu cải thiện nhà ở vay; có thể phải xem xét lại một số chính sách nhà, đất mà các địa phương đang áp dụng. Ví dụ như Hà Nội đang quy định tất cả dự án nhà phải cắt lại 1/4 diện tích cho thành phố làm nhà chính sách, 1/4 quỹ nhà bán theo giá quy định, 1/2 còn lại mới bán theo giá kinh doanh. Đây thực chất là giải pháp làm tăng giá nhà bởi vì nên nhớ các nhà đầu tư không bao giờ chịu thiệt, họ mất ở chỗ này sẽ lấy lại ở chỗ khác, cuối cùng chỉ có người mua nhà phải chịu. Những chính sách như thế thì có nên tiếp tục hay không?

Tuyết Nhung (thực hiện)