1. Vấn đề cung cầu
Nhu cầu nhà ở đang còn rất rất lớn và sẽ ngày càng tăng. Lý do rất đơn giản: đất không sinh sôi, nhưng dân số nước ta vẫn tăng đều đặn hàng năm. Đây là qui luật chung của toàn thế giới. Ngay các nước phát triển, dân số giảm nhưng giá nhà, đất cũng không hề giảm. Với một nước như VN, mức tăng giá BĐS hàng năm là không thể tránh khỏi, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế sôi động như HN, TP.HCM vốn rất mất cân đối giữa phát triển kinh tế và qui hoạch. Mọi người ai cũng muốn có một căn nhà của riêng mình và sẽ phấn đấu vì mục đích đó cho đến khi thực hiện được mới thôi.
Cầu hiện tại về nhà ở không giảm mà chỉ chững lại. Trong số cầu này có hai loại. Loại thứ nhất là những người có đủ khả năng tài chính để mua nhà, đất hiện đang lắng nghe thị trường. Phần lớn số này là những người đầu cơ, đã có một hoặc một vài bất động sản. Họ nhắm vào đất dự án, biệt thự, chung cư cao cấp. Đây là lý do vì sao khi số người này dừng lại, các dự án đấu giá không thực hiện được. Hơn nữa, qui chế đấu thầu ngày càng chặt chẽ cũng làm giảm sức hấp dẫn của việc đấu giá đất đối với nhà đầu tư. Loại thứ hai là những người có nhu cầu cấp bách và có đủ tiền hoặc sẽ có đủ tiền trong tương lai gần để mua nhà. Họ thường là đối tượng dưới 40, có thu nhập hàng tháng tương đối cao, hiện đang ở nhà thuê hoặc sống cùng bố mẹ. Đối tượng này thường nhắm vào nhà chung cư mới. Nếu giá nhà tăng liên tục, họ sẽ mua ngay khi tìm được nơi vừa ý. Với tình hình hiện nay, họ không đi đâu mà vội nhưng trước sau gì rồi họ cũng mua.
Đầu cơ là một trong các yếu tố của kinh tế thị trường. Tính định hướng XHCN ở đây là phải điều tiết vĩ mô sao cho hạn chế ảnh hưởng xấu của đầu cơ tới đời sống xã hội nhưng không có nghĩa là triệt tiêu động lực kinh tế của nó.
Nói về cung, tôi chỉ thấy đất dự án chia lô đấu giá là có ít người mua. Còn nhà chung cư trong khu qui hoạch đô thị mới có thấy đấu giá đâu. Mà đây mới là hình thức chúng ta cần phát triển mạnh. VN đất chật người đông. Là người HN chắc ông Võ hiểu vấn đề này hơn ai hết.
2. Về qui luật kinh tế
Theo lý thuyết tiền sẽ chảy dồn vào một lĩnh vực kinh doanh nếu tỷ lệ lợi nhuận cao hơn tỷ lệ bình quân của toàn bộ nền kinh tế. Trong vài năm vừa qua, đầu tư bất động sản siêu lợi nhuận, mọi người đổ tiền vào là tất nhiên. Với tình hình hiện nay, thà gửi tiền vào ngân hàng, ăn no ngủ kỹ cũng thu lợi tương đương hoặc cùng lắm chỉ kém một chút. Nếu không có chính sách duy trì tỷ lệ lợi nhuận hấp dẫn cho thị trường BĐS, sẽ chẳng có nhà đầu tư lớn nào tham gia.
3. Về giá thành và giá cả
Việc so sánh giá nhà chung cư ở HN và Huế của ông Võ không hợp lý. Cái ông Võ nói đến là giá thành sản xuất. Cái giá người mua nhà, đất phải trả là giá cả thị trường. Giá cả, ngoài căn cứ vào giá thành còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung-cầu tại từng thời điọ ?m, mức độ khan hiếm, thu nhập bình quân của dân cư trong khu vực thị trường đó, chính sách hạn chế hay khuyến khích tiêu dùng của chính quyền... Tại sao ở châu u xăng đắt thế mà ở Kuwait hay Arab Saudi giá xăng lại rẻ thế. Đất đai là hàng hóa đặc biệt. Có thể mua hai hay hàng trăm chiếc xe ô tô giống hệt nhau, nhưng không thể mua được hai BĐS giống hệt nhau. Sở hữu một căn nhà ở Hà Nội hay TP.HCM hoàn toàn khác với sở hữu một căn nhà cùng diện tích tại Huế hay bất cứ nơi nào khác. Nhu cầu nhà ở và thu nhập bình quân của người dân HN cũng rất khác với người dân Huế. Các công ty kinh doanh nhà cũng cần có lãi ở khu vực này để bù đắp lỗ ở khu vực khác. Đây cũng là cách điều tiết thu nhập xã hội. Chưa kể đến các tiêu cực phí các nhà đầu tư phải bỏ ra để có được đất dự án tại HN, TP.HCM trong khi nếu đưa về các tỉnh khác, có khi còn được trải thảm đỏ. Chúng ta vẫn nói là giá cả BĐS đang ở mức phi lý. Liệu có duy ý chí không khi mà vẫn có giao dịch diễn ra ở cái mức giá "phi lý" đó. Theo tôi nó chỉ phi lý khi so với thu nhập bình quân danh nghĩa của người lao động, chỉ phi lý khi BĐS không đi trực tiếp từ công ty xây dựng đến người tiêu dùng mà phải đi lòng vòng. Còn so với thu nhập thực tế của một bộ phận "tầng lớp trên của xã hội", nó không hề phi lý. Nếu chỉ căn cứ mức thu nhập, giá bình quân 30-50 ngàn USD cho một chiếc ô tô ở VN còn phi lý hơn nhiều.
Theo tôi, giá cả BĐS sẽ do thị trường điều tiết. Nhà nước chỉ cần công khai, minh bạch các chủ trương, chính sách, thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực này. Người dân chúng tôi ý thức được rằng điều này không thể thực hiện được trong một sớm một chiều, nhưng nếu làm được, sẽ góp phần rất lớn lành mạnh hoá thị trường BĐS.
Quang Trung (Hà Nội)
Bình luận (0)