Một số nghiên cứu gần đây dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo 70% (2010) và khoảng 85% (2020).
Như vậy rất cần phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Việt Nam sớm trở thành nước công nghiệp, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Để có thể đạt được các mục tiêu như thế thì cần phải giải quyết một số vấn đề sau:
- Phải quan tâm đồng bộ cả về phát triển mới với quản lý cải tạo các khu đô thị hiện có. Phần lớn các đô thị hiện có đều đã trải qua quá trình phát triển mang dấu ấn của nhiều thời kỳ lịch sử để lại.
Trong khi đó, phát triển mới lại chủ yếu tập trung vào các khu đất mới, ít có nhà đầu tư tham gia cải tạo các khu hiện có, do tính phức tạp về xã hội và thiếu cơ chế tạo điều kiện hỗ trợ. Tình trạng này tất yếu sẽ dẫn đến các đối tượng cân nhắc về lợi thế so sánh để chọn đầu ra thị trường bất động sản. Trung Quốc đã có bài học về sự lựa chọn mô hình phát triển thích hợp.
Từ kinh nghiệm trên cho thấy, các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội, TP.HCM,... nếu không có chính sách thỏa đáng, giải quyết cả 2 nội dung cho cả phát triển và quản lý cải tạo thì sẽ khó tạo được một thị trường bất động sản ổn định.
- Đổi mới cách làm quy hoạch để có sự tham gia của cộng đồng và nhất là của nhà đầu tư ngay từ khi nghiên cứu. Đối với các dự án phát triển bất động sản thì quy hoạch là nội dung quan trọng xác lập được sự cân đối giữa lợi ích chung của xã hội và hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư, song thời gian thực hiện dự án thường rất dài, mà quy hoạch là dự báo.
Vì vậy cần có sự tham gia của các nhà đầu tư ngay từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500. Nội dung thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết nếu quá cụ thể đến từng lô đất, đến số lượng căn hộ, đến chi tiết kiến trúc sẽ dẫn đến “bó tay” các nhà đầu tư hoặc thường xảy ra hiện tượng “xin - cho” để điều chỉnh.
Phải chăng, để tạo chủ động cho nhà đầu tư và cải cách thủ tục hành chính thì chỉ nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với các chỉ tiêu cơ bản như: dự báo dân số, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế của cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Làm được như vậy sẽ vẫn quản lý được mô hình đô thị thích hợp mà nhà đầu tư có được quyền chủ động trong triển khai dự án.
- Triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hóa trong đầu tư công trình công cộng. Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua đã chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự. Song cũng cần các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để thị trường bất động sản có tính đa dạng, sôi động và có khả năng chuyển hóa bất động sản.
- Trong triển khai các dự án phát triển cần ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật (cả trong và ngoài ranh giới dự án). Thông thường các dự án phát triển bất động sản chỉ có trách nhiệm về hạ tầng kỹ thuật trong ranh giới dự án.
Song hiện nay không ít các dự án ở vùng ven đô dù có hoàn thiện cũng vẫn như một “ốc đảo” hoang vắng vì thiếu nguồn cấp nước, điện, thông tin hoặc không khớp nối với mạng giao thông chung, về xử lý nước thải, rác thải,... Giải quyết được tình trạng này, chỉ có thể là chính quyền đô thị và đây cũng là giải pháp để tạo sức hút cho khu vực phát triển, “hâm nóng” thị trường bất động sản.
- Quy hoạch cũng như các nhà đầu tư khi phát triển bất động sản phải tạo lập môi trường ở sống động, hấp dẫn. Để các loại hình nhà ở có hiệu quả kinh doanh cần tạo lập trước môi trường cảnh quan thiên nhiên (vườn hoa, cây xanh, mặt nước) và các công trình công cộng như dịch vụ thương mại, trường học, các khu thể thao, nghỉ dưỡng,... có tính đặc trưng và đồng bộ.
Xây dựng trước các công trình này tạo sự hấp dẫn, thuyết phục bằng thực tế. Một số các khu đô thị tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì là những thực tế chứng minh cho kinh nghiệm này (giá nhà cao hơn nơi khác, cầu lớn hơn cung,...)
Đào Ngọc Nghiêm
(Thời báo Kinh tế Việt Nam)
Bình luận (0)